Manutenção Predial na Prática e Normas Brasileiras Relacionadas 

Manutenção predial é assunto sério e que deve estar na ordem do dia da gestão de condomínios e de facilities.

Sempre que a obra é entregue pelo construtor e de acordo com a NBR 14037, deve ser entregue também um manual de uso, operação e manutenção preventiva. Trata-se do Manual do Proprietário de Imóveis.

Este documento existe para orientar administradores de imóveis, gestores de facilities, síndicos e proprietários com relação ao que é preconizado tanto em termos de materiais empregados e que porventura venham a ser substituídos quanto no que se refere a detalhamentos estruturais aos quais se deve atentar na hora de realizar intervenções e reparos. No entanto, um item muito importante deste documento é o que destaca a agenda de manutenções preventivas.

Mesmo com os cinco anos de garantia previstos em Lei, os cuidados com a edificação devem começar imediatamente após a entrega.

São diversas as situações encontradas no dia a dia de quem realiza vistorias a pedido de clientes que desejam realizar manutenções corretivas, mas apenas para citar um exemplo: mantas de impermeabilização de jardins e floreiras, elementos tão comuns no paisagismo dos condomínios, possuem durabilidade média de apenas cinco anos e comumente a inobservância deste requisito é a causa de muitos dos casos de infiltrações nos subsolos de edificações, problema que pode trazer graves consequências para elementos estruturais como lajes, vigas e pilares. Estes elementos operam para suportar os esforços a que foram dimensionados mediante a existência do aço na sua composição. Este aço em contato com a água que infiltra do jardim passa por um processo de corrosão e com isso perde paulatinamente a sua função estrutural.

O ato de não se adotar uma programação adequada de manutenção das estruturas civis e instalações das edificações, gera riscos como o de conviver com problemas complexos devido ao desgaste de elementos estruturais, além de aumentar a agenda de gastos para o futuro. Soma-se a isto a desvalorização do imóvel.

Quando o assunto é gestão de manutenções e reformas das edificações, há uma amplitude de Normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas):  

NBR 15575: Desempenho das edificações habitacionais

NBR 14037: Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações

NBR 5674: Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de gestão de manutenção

NBR 16280: Reforma em edificações - Sistema de gestão de reformas

NBR 16747: Inspeção predial - Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento

Vejamos aqui algumas delas e vamos nos  ater a três das citadas acima pensando no momento em que a edificação é projetada (NBR 15575), o que deve constar no manual de uso desta (NBR 14037) e em como deve ser elaborado o programa de manutenções preventivas ao longo de sua vida útil (NBR 5674).

NBR 15575 (2013)

Esta Norma traz entre seus conteúdos:

Os requisitos do PBQP-H - Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade no Habitat e a Norma de Desempenho, o PDE - Perfil de Desempenho das Edificações, o PCT - Plano de Controle Tecnológico, o conceito de desempenho, as exigências legais e o código de defesa do consumidor. Além diss: o que é avaliação de desempenho, as exigências dos usuários, as condições de exposição, os requisitos gerais para sistemas (estruturais, de pisos internos, de sistemas de vedação, de cobertura e de sistemas hidrossanitários), as  incumbências do incorporador, do projetista, do construtor, do fabricante de materiais e do usuário, a durabilidade e manutenção das edificações, a vida útil de projeto e da edificação e as garantias.

Esta Norma entrou em vigor em fevereiro de 2013 e passou a ser obrigatória para as edificações projetadas a partir de julho daquele mesmo ano. Em 2018 entrou em revisão, mas ainda não há uma conclusão.

NBR 14037 (2011)

Com o título: Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações - Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos é uma Norma direcionada a construtoras e incorporadoras e dispõe sobre os requisitos mínimos para a elaboração e apresentação dos conteúdos a serem incluídos no manual de uso, operação e manutenção das edificações conforme a legislação vigente.

NBR 5674 (2012)

Tem por objetivo estabelecer os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de forma a prevenir a perda de desempenho das edificações.

Pode-se dizer que é uma Norma orientada a proprietários e síndicos e segundo o site da ABNT inclui meios para:

a) Preservar as características originais da edificação;

b) Prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes.

Ainda segundo o site da ABNT, edificações existentes antes da vigência desta Norma devem se adequar ou criar os seus programas de manutenção atendendo ao que está ali exposto. Há anexos apresentando exemplos de modelos não restritivos ou exaustivos a serem adaptados em função das características específicas de cada edificação.

Há também Normas específicas que atestam a conformidade de instalações como as de instalações elétricas (NR-10, NR-12 E NBR-5410) e que já foram oportunamente abordadas em artigo publicado aqui no site https://www.grupomilano.com.br/artigo/instalacoes-eletricas-e-suas-adequacoes-as-normas-tecnicas, as de instalações hidráulicas, a NBR 5626 de 2020 versando sobre  requisitos para projeto, execução, operação e manutenção de sistemas prediais de água fria e água quente (SPAFAQ) e há ainda diversas Normas versando sobre instalações de gás, desde as que abordam  características dos aparelhos como a ABNT NBR 13103 que dispõe sobre aspectos de limitação e características de potência dos aparelhos a gás, volume mínimo dos ambientes, ventilações para renovação de ar e detalhes sobre o sistema de exaustão dos gases da combustão, quando aplicável, até as que se referem aos requisitos das redes de distribuição como a NBR 15526 - Redes de distribuição interna para gases combustíveis em instalações residenciais - Projeto e execução .

O mercado está em constante dinamismo e as Normas precisam se adaptar sejam aos avanços tecnológicos, sejam aos requisitos de conforto das edificações, bem como a aspectos de segurança e sustentabilidade.

É muito importante para a segurança das edificações e o bem-estar de seus ocupantes que os gestores e construtores estejam em sintonia com as Normas Técnicas vigentes e garantam a sua aplicação em todos os processos que envolvam obras, reformas ou manutenções.

Referências:

https://www.abntcatalogo.com.br

http://www.abnt.org.br/imprensa/releases/

Grupo Milano Engenharia

Categoria: Artigo

Publicado em: 22/10/2020